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Alquiler Turístico en la Costa Blanca, España

Si eres propietario de un inmueble en la Costa Blanca que utilizas como segunda residencia o para pasar tus vacaciones en España este año te habrás planteado lo que tantos otros: Cómo comercializar tu inmueble para alquiler turístico.

Diversos clientes europeos de nuestro despacho nos han preguntado cómo tramitar un alquiler turístico. Por eso, nos hemos decidido a explicaros los puntos más importantes para dar de alta su inmueble, tanto si podéis venir a la Costa Blanca, como si lo queréis gestionar desde vuestro país de procedencia.

Antes que nada nos gustaría aclararos que la normativa referente a los alquileres turísticos en España es competencia de cada comunidad autónoma. Por tanto, si tu inmueble se encuentra en una comunidad autónoma diferente a la Comunidad Valenciana, te recomendamos que contactes con nosotros para indicarnos en qué comunidad se encuentra y así poder ayudarte de forma personalizada.

Diferencia entre «vivienda de uso turístico», «alquiler de temporada» y «bloque o conjuntos de viviendas turísticas»

Un punto importante a tener en cuenta es la diferencia entre «vivienda de uso turístico», «alquiler de temporada» y «bloque o conjuntos de viviendas turísticos» que normalmente son conceptos que generan confusión.

1. VIVIENDA DE USO TURÍSTICO

La vivienda de uso turístico son los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.

Se considerará que existe habitualidad cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias respecto del inmueble:

a) Sea cedido para su uso turístico por empresas gestoras de viviendas turísticas.

b) Sea puesto a disposición de los usuarios turísticos por sus propietarios o titulares, con independencia de cuál sea el período de tiempo contratado y siempre que se presten servicios propios de la industria hostelera

c) Cuando se utilicen canales de comercialización turística. Se considera que existe comercialización turística cuando se lleve a cabo a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías.

(Art. 65. LEY 15/2018, 7 de junio, de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana)

2. ALQUILER DE TEMPORADA

Si no se cumplen los requisitos anteriores se determinará que no hay habitualidad y, por tanto, no se regirá por la ley 15/2018, será un alquiler de temporada que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

3. BLOQUES O CONJUNTOS DE VIVIENDAS TURÍSTICAS

Los bloques o conjuntos de viviendas turísticas se denomina bloque de viviendas turísticas a la totalidad de un edificio o complejo integrado por apartamentos, villas, chalés, bungalows o similares que, con instalaciones o servicios comunes, sea destinado al tráfico turístico por una misma unidad de explotación. Podrán comercializarse y utilizar la denominación de apartotel los bloques que presten los servicios adicionales recogidos en el presente Decreto para tal tipo de establecimientos. (DECRETO 91/2009, de 3 de julio, del Consell)

Requisitos para que una vivienda se considere como «Vivienda de uso turístico» en la Costa Blanca

  1. La vivienda ha de estar amueblada y equipada, en condiciones de disponibilidad inmediata.
  2. La intención es la de comercializar o promocionar el inmueble a cambio de un precio, es decir, la finalidad será lucrativa.
  3. La propiedad inmobiliaria, apartamento, bungalow, villa o similar se cede para uso turístico, vacacional y/o de ocio.
  4. Para poder emplear la vivienda como turística se debe obtener el informe municipal de compatibilidad.
  5. Y, por último, cumplir con uno o más criterios de habitualidad (citados en el punto anterior) en la comercialización de la vivienda.

Obligaciones de los propietarios de inmuebles de uso turístico en la Comunidad Valenciana

1. Inscribir el inmueble en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana

El propietario o su representante legal deberá inscribir el inmueble en el Registro de Turisme de la Comunitat Valenciana. Puede hacerlo de forma:

  • Presencial: Acudiendo a las oficinas de los Servicios Territoriales Provinciales de Turismo
  • Online: Tramitandolo a través de la web de Turismo de la Comunidad Valenciana.
  • A distancia: A través de las oficinas de Correos o en la embajada o consulado.

Para iniciar el trámite el interesado deberá aportar:

  • La comunicación que acredite qué inmueble se va a destinar a vivienda de uso turístico y sus características
  • Declaración responsable donde se especifica que el inmueble cumple los requisitos anteriormente citados
  • Documentación sobre la persona física o jurídica propietaria del inmueble
  • Documentación sobre la vivienda: escritura, cédula de primera o segunda ocupación,…
  • Número de referencia catastral
  • Y el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita el uso del inmueble como vivienda de uso turístico.

En el despacho de abogados de Savloir, ofrecemos el servicio consulting, que consiste en realizar todos los trámites necesarios para registrar el inmueble como vivienda de uso turístico. Además, podemos ser su representante legal en España y así poder llevar a cabo, en su nombre y bajo su supervisión, todos los trámites que necesite para el correcto mantenimiento de su inmueble en la Costa Blanca.

El equipo de Savloir

2. Ser veraz en la publicidad que se emite de la vivienda de uso turístico

La publicidad que haga sobre su inmueble debe ser veraz y objetiva: características del inmueble, servicios y prestaciones que ofrece, así como, la información acerca de las condiciones de uso.

Además, debe informar también del número de registro de la vivienda y su categoría.

Y también debe exhibir de forma visible los distintivos identificativos que correspondan a su vivienda de uso turístico.

3. Libro de registro de viajeros y hojas de reclamaciones

Toda vivienda de uso turístico debe llevar un un control de viajeros o usuarios en el libro de registro de viajeros, que tendrá que guardar con tres años de anterioridad.

Tendrá que tener el libro de reclamaciones a disposición de los huéspedes y una placa en un lugar visible que informe de su existencia.

4. Cumplimiento de la protección de datos

Los datos personales de los viajeros recabados deberán estar tratados legalmente. Se debe informar al viajero del uso legal de esos datos, del tiempo que se van a conservar y de su derecho para rectificar, limitar o suprimir esa información personal.

Existen empresas especializadas en protección de datos que se encargan de este punto o también las empresas gestoras de alquiler turísticos.

5. Asesorarse sobre la normativa municipal y de vecindad

Cada municipio puede tener su propia normativa referente a normativa y cuestiones de convivencia vecinal. Por eso, le recomendamos que sea conocedora de dicha normativa y se la traslade a los huéspedes para evitar posibles situaciones indeseables tanto para usted como responsable como para sus vecinos.

Cómo tramitar informe municipal de compatibilidad urbanística en la Comunidad Valenciana

El informe municipal de compatibilidad urbanística se tramita en el ayuntamiento al que pertenezca su inmueble. Para ello necesitará:

  1. Fotocopia del DNI de la persona solicitante y de su representante legal, en su caso.
  2. Justificante del ingreso de la tasa de actuaciones urbanísticas vigente. Cada ayuntamiento fija el precio de esta tasa.
  3. Plano de la vivienda.
  4. Memoria técnica de la actividad, descriptiva de las características de la misma, y planos representativos de la actividad (planta, sección, etc.).
  5. Necesidad de uso y aprovechamiento del suelo.
  6. Requerimientos de la instalación respecto a los servicios públicos esenciales.

Cómo obtener la cédula de primera o segunda ocupación

Para obtener la cédula de primera o segunda ocupación también tendrá que solicitarla en el ayuntamiento al que pertenezca su inmueble. Para conseguir esta licencia tu inmueble deberá cumplir  los requisitos de habitabilidad, salubridad, urbanísticos y de solidez. Para ello necesitarás un certificado técnico de un arquitecto colegiado.

Derechos de los propietarios

1. Percibir un precio por la cesión de la vivienda

El propietario del inmueble tiene derecho a percibir un precio a cambio de la cesión de la vivienda para el uso y disfrute del huésped. Este pago se hace con antelación o a la entrega de las llaves.

2. Percibir un depósito como reserva o fianza

El propietario también podrá exigir un precio como reserva o fianza a devolver a la finalización del hospedaje una vez comprobado el estado del inmueble tras la salida de los huéspedes.

3. Anular el contrato

Si los huéspedes incumplen alguna de las pautas de la vivienda, cómo exceder el número de usuarios que habitan el periodos del contrato, el propietario podrá resolver el contrato.

Impuestos sobre las ganancias de un alquiler turístico en la Costa Blanca, España

Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

El IVA para el alquiler turístico en la Costa Blanca es del 10% pero solo se tendrá que abonar si se dan servicios propios del sector hotelero: como restauración, limpieza y cambio de sábanas diario, etc que rara vez se dan en las vivienda de uso turístico que tratamos en este artículo.

Si estás exento de pagar IVA, como ocurre en la mayoría de los casos para las viviendas de uso turístico, hay que diferenciar si el arrendador es residente fiscal en España o no.

Para el caso de que no sea residente fiscal en España, se le aplicara el impuesto sobre la renta de no residente, esto es IRNR modelo 2010, en virtud del cual se aplicará desde un 19% o 24 % sobre la ganancia obtenida en el rendimiento neto.

Por otra parte, en el caso de que el arrendador sea residente fiscal en España, se aplicará el IRPF que a continuación detallamos.

Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

Si la vivienda en régimen de alquiler turístico se alquila sin otro tipo de servicios las rentas obtenidas se consideran rendimientos de capital inmobiliario. No es posible aplicar la deducción del 60% que sí se aplica en el alquiler de vivienda habitual, pero sí que serán deducibles parte de los gastos de luz, agua, el IBI o la cuota de la comunidad correspondientes al periodo en el que la vivienda ha estado alquilada.

firma alquiler turístico costa blanca

Plataformas de Alquileres Turísticos que operan en España

  • AIRNB: Es la más conocida en todo el mundo. Es una plataforma alquiler turístico de vacaciones ya sea por días semanas o meses, casas completas o habitaciones que permite a los anfitriones vender experiencias además de hospedaje. Cobra una tarifa de alrededor del 3% por hospedaje.
  • HOMEAWAY: ofrece todo tipo de casas en diferentes destinos. Da muchas opciones de filtrado para que el usuario encuentre su vivienda de vacaciones ideal. Gracias a este filtrado el anuncio de tu inmueble puede tener más visibilidad que en otras plataformas. Cobra por suscripción anual o por hospedaje, a elegir por el anfitrión.
  • SPAIN-HOLIDAY: Se especializa en alquileres vacacionales en España. En la plataforma la búsqueda se realiza según el tipo de alojamiento deseado. Ya sea una casa en frente al mar o un apartamento en la ciudad. La reserva se hace directamente con el propietario, quien también puede darle al viajero recomendaciones sobre los sitios que puede visitar.
  • Homestay: Opción internacional. Tiene pocos filtros, pero te deja dividirlo por zona de la ciudad. Se alquilan desde casas o apartamentos enteros hasta habitaciones.
  • BOOKING: Esta plataforma está enfocada a hoteles y no alquileres turísticos vacacionales. Sin embargo, como es el sitio de viajes online más visitado, tiene gran tráfico y visibilidad. Cobra mensualmente un 15% de la reservas recibidas.

Gestores de alquiler turísticos

Hoy en día existen numerosas empresas que se encargan de gestionar su alquiler turístico para su comodidad. Existen distintos perfiles según el grado de implicación y el alcance de su cometido. En general, se encargan de anunciar su propiedad; recibir, despedir y atender a los huéspedes; limpieza y adecuamiento de la casa en función de las necesidades los usuarios; y de gestionar los precios y el calendario de reservas. Se podrían clasificar así, según el tipo de gestión:

  • EXPRÉS: Se encargan de dar la bienvenida y despedida a los huéspedes, revisión de la propiedad tras la salida, limpieza y gestión de incidencias.
  • INTEGRAL: Incluye todos los servicios de la exprés pero sin limitaciones. Esta sería tu opción ideal (y más cómoda) si no puedes viajar a la Costa Blanca cada vez que tengas huéspedes.
  • DE CHECK-IN: Esta opción van más allá proporcionando la información turística necesaria sobre el entorno a los huéspedes.
  • DIGITAL Y DE REVENUE: Solo se encargan de gestionar los perfiles en las distintas plataformas en las que esté publicada la propiedad y estrategia de precios.

Si estás buscando empresas gestoras de alojamientos turísticos en España sigue el enlace.

En Savloir le ayudaremos en la tramitación de todo lo necesario para alquiler su vivienda para uso turístico. No dude en contactar con nosotros para más información.

Joaquin Pons, CEO y Abogado Inmobiliario en Savloir