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Guía para comprar una propiedad en España siendo Extranjero

guia para comprar una casa en España siendo extranjero

Cómo comprar una propiedad en España siendo Extranjero

acuerdo de compra de una casa en España

Si está pensando en comprar una propiedad en España o invertir en alguna vivienda siendo extranjero nos complace adelantarle que este es un buen momento. Le recomendamos que antes de lanzarse a la búsqueda de la propiedad se fije las características que debería incluir su nuevo hogar.

A modo resumen de esta entrada, le avanzaremos que para que el proceso de compra de una propiedad en España acabe con éxito, debemos adoptar las decisiones correctas durante todo el proceso. Es por eso, que una buena planificación desde el inicio de los trámites, así como, la revisión del estado legal y fiscal del inmueble antes de la compra, empleando los servicios de un abogado español independiente de confianza, es una garantía de éxito. 

Primer Paso: Búsqueda de una casa en España

Para la búsqueda de la propiedad le recomendamos que se ponga en manos de una reputada inmobiliaria. En la zona de la Costa Blanca, España, encontrará una gran oferta. Muchas de ellas, con décadas de experiencia en el sector. Una inmobiliaria hará por usted el trabajo minucioso de descarte y a usted le filtraran aquellas propiedades que encajen con su perfil. Por eso, es importante, que antes de ponerse en contacto con la agencia o agente inmobiliario para comprar una propiedad inmobiliaria fije las características.

Los honorarios de la agencia o agente inmobiliario por la compra de una propiedad, por regla general del vendedor. Por tanto, contratando sus servicios se ahorra tiempo y dinero. Las inmobiliarias conocen bien las localizaciones, disponen de agentes de distintas nacionalidades o que hablan varios idiomas y pueden proporcionarle toda la información que necesite. Por ejemplo acerca de los servicios de interés alrededor de la propiedad: supermercado, playas, centros de salud, etc.

Otro punto importante a tener en cuenta es la finalidad con la que usted desea comprar: primera residencia, segunda residencia, casa de vacaciones o inversión. Esta decisión le ayudará a escoger la casa que mejor se adapte en cada circunstancia.

Al realizar la búsqueda para comprar una propiedad inmobiliaria en España siendo no residente, el abogado de confianza que haya contratado puede realizar las investigaciones pertienentes por usted y le podrá informar sobre el estado de la vivienda y su recorrido. Además, sería conveniente contratar los servicios de un arquitecto para determinar el estado de construcción de la casa, aunque esto también lo puede hacer su abogado por usted. 

Segundo Paso: Escoger un abogado inmobiliario local, criterior a tener en cuenta

  • Experiencia demostrable en el sector inmobiliario
  • Especializado en derecho inmobiliario y/o fiscal
  • Que hable en un idioma con el que os podáis comunicar con fluidez
  • Independencia ante el proceso de compraventa (que no esté implicado en la parte vendedora o intermediaria)
  • Conocimiento del entorno
  • Escuche recomendaciones, pero tome usted la última decisión. Use el sentido común y aplique los criterios que aplicaría en su país de origen.

Desde Savloir Law Firm estaremos encantados de atenderle y escuchar sus necesidades y prioridades a la hora de adquirir su propiedad en la Costa Blanca. Estamos acostumbrados a trabajar con clientes europeos e internacionales. Hablamos francés, inglés y alemán, además, contamos en nuestro despacho con expertos en el sector inmobiliario de nacionalidades diversas. Velaremos por sus intereses para su tranquilidad y la de su familia.

Tercer paso: Reservar de la propiedad elegida, pagar del depósito y firmar del documento de reserva

Una vez elegida la casa, el comprador deberá abonar una cantidad de dinero pequeña como depósito: entre 3.000 € – 5.000 €. Esta cantidad se denomina Reserva para bloquear la vivienda del mercado y sirve para congelar el precio pactado.

El depósito, una vez abonado por el comprador, no será recuperable en caso de retirar la oferta sin causa objetiva. Salvo que se haya especificado por escrito indicando supuestos como por ejemplo la no obtención de la financiación o irregularidades urbanísticas no previstas.

Le recomendamos encarecidamente que antes de realizar el depósito o firmar cualquier documento previo al contrato de compraventa contacte con un abogado especializado en el sector inmobiliario para que revise el documento y pueda así proteger sus intereses sobre la compra de la propiedad.

En nuestro despacho, una vez fijado el precio y la cantidad de reserva, empezaremos con los trámites del contrato de compraventa. En este contrato se estipulará la descripción de la propiedad, las condiciones económicas de la compraventa, la cantidad fijada como depósito y los deberes y obligaciones de las partes, así como los plazos. Este documento le protegerá frente a cualquier imprevisto hasta que se firme el contrato de compraventa.

El pago del depósito deberá hacerse en metálico, por transferencia bancaria o mediante tarjeta de crédito/débito. Tras realizarse el pago, nuestro despacho se encargará de recopilar toda la información legal del inmueble con la finalidad de elaborar el contrato de Compraventa.

Cuarto paso: Obtener del NIE en España

Con la casa ya reservada y con toda la documentación chequeada, en Savloir le ofrecemos la tramitación para la obtención del N.I.E (número de identificación para extranjeros). Este documento identificativo es totalmente necesario para realizar cualquier negocio jurídico en España, y será un número válido y único para toda la vida del cliente.

Para la obtención del N.I.E, lo podemos obtener de manera presencial o mediante poderes notariales. En Savloir Legal Advisor nos encargamos de la tramitación por cualquiera de las dos vías:

  • Presencialmente: le ayudaremos a tramitar el NIE en el Consulado o en la Embajada española de su país de residencia o en la Comisaría de Policía de la ciudad española donde usted viva, trabaje o tenga intención de comprar a vivienda.
  • Mediante poderes notariales: nosotros nos encargaremos de realizar todos los trámites pertinentes en su nombre.
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Quinto paso: Abrir de una cuenta bancaria en España

Con la obtención del N.I.E. ya podemos abrir la cuenta bancaria en España. La apertura de una cuenta no es un requisito indispensable para la compra de la vivienda en nuestro país. Aunque cabe destacar que resulta muy útil y práctico a la hora de vincular los impuestos y gastos anuales de la vivienda en España en un cuenta bancaria también española. 

Si no desea abrir una cuenta en España porque por ejemplo solamente utilizará la casa como destino vacacional en nuestro despacho le daremos la opción de transferir los gastos e impuestos derivados de la compraventa a la cuenta-cliente de la que dispone el despacho para este tipo de transacciones. Todos estos movimientos dinerarios se acreditarán correctamente para cumplir con las exigencias de control de inversiones, así como, el origen y destino de los fondos ante los organismos competentes.

Sexto paso: Estudiar de la propiedad y negociar el precio

El representante legal (Puede ser una persona designada por usted o el abogado que le represente) que haya elegido para supervisar todo el procedimiento se encargará de analizar la propiedad objeto del contrato de compraventa. 

Los controles e investigaciones que se realizan en este punto son para comprobar la legalidad de la vivienda y recabar los documentos necesarios para poder realizar los trámites.

Los procedimientos más comunes en este paso por parte de su despacho de abogados son:

  • Revisar si la propiedad tiene alguna carga
  • Comprobar certificado de correspondencia de direcciones
  • Licencia de primera ocupación
  • Irregularidades urbanísticas, obras realizadas y no declaradas
  • Últimos recibos pagados de IBI, recogida de residuos, agua y luz
  • Y, por último, obtención de los documentos identificativos de los vendedores y escritura de la propiedad.

Séptimo paso: Firmar el contrato de compraventa y entrega de la posesión del inmueble

Una vez obtenido el NIE por cualquiera de las formas anteriormente citadas y tras recopilar toda la información legal de la propiedad para la elaboración del contrato de Compraventa, y si toda la documentación es correcta se firmará el contrato con el pago correspondiente del 10% o el 15% del precio de la vivienda.

Dicha firma del contrato, para comprar una propiedad inmobiliaria en la Costa Blanca se puede realizar vía email para agilizar los plazos. 

La posesión del inmueble se realizará en el momento del pago del precio final. Este será el momento de la firma de la compraventa ante Notario. En este acto se entregan las llaves al comprador y se realiza el resto del pago al vendedor.

Octavo paso: Inscribir la casa en el Registro de la Propiedad y cambiar la titularidad

Después de la firma notarial, tendremos un plazo de 30 días para realizar el pago de los impuestos que genere la compra de la propiedad inmobiliaria y la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad que corresponda, realizando así el cambio de titularidad. 

Noveno paso: Contratar los servicios entorno a la casa o chalet

En Savloir le ofrecemos llevar a cabo todos los trámites necesarios para el cambio de nombre o nueva contratación de los suministros de la vivienda. Los más comunes son la contratación de agua, luz, internet y gas.

Aunque también puede necesitar otros como mantenimiento de piscinas, contratación de empresa de construcción para reformas en el hogar, servicio de jardinería,…

El cambio de nombre de suministros esenciales como agua y luz se llevarán a cabo tras la firma de la compra ante notario y se hará una prorrata del consumo de los servicios entre comprador y vendedor. 

Aspectos fiscales a tener en cuenta antes de comprar una propiedad en España siendo extranjero

Impuestos y gastos derivados de la compraventa de una propiedad en España

Después de la firma notarial, tendremos un plazo de 30 días para realizar el pago de los impuestos que genere la compra de la propiedad inmobiliaria y la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad que corresponda, realizando así el cambio de titularidad. 

El resumen de los gastos a la os que puede verse involucrado un comprador es de alrededor un 12% del precio de la vivienda. 

  • Gastos notariales
  • Gastos de Registro de la Propiedad
  • Impuesto sobre la compra
  • Honorarios del abogado
  • Cuotas de contratación y gastos de suministro de la vivienda

Previsión de gastos e impuestos

Los gastos anuales tras comprar una propiedad inmobiliaria en la Costa Blanca son muy similares a los gastos que tendrá la casa en su país de origen: gastos de luz, agua, internet, jardinería, etc.

Los impuestos anuales a los que deberá hacer frente una vez formalizada la compra de la propiedad son:

  • El Impuesto sobre la Renta de No Residentes  (o si obtiene la residencia en España el impuesto equivalente es el de la Renta de Personas Físicas)
  • El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basura. Estos impuestos se abonarán en el ayuntamiento al que pertenezca su propiedad.
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