Si eres propietario de un inmueble en la Comunidad Valenciana que utilizas como segunda residencia o para pasar tus vacaciones en España seguramente te habrás planteado lo que tantos otros: Cómo convertir mi propiedad en alquiler turístico
Diversos clientes europeos de nuestro despacho nos han preguntado cómo tramitar un alquiler turístico. Por eso, nos hemos decidido a explicaros los puntos más importantes para dar de alta su inmueble, tanto si podéis venir a la Costa Blanca, como si lo queréis gestionar desde vuestro país de procedencia.
Antes que nada nos gustaría aclararos que la normativa referente a los alquileres turísticos en España es competencia de cada comunidad autónoma. Por tanto, si tu inmueble se encuentra en una comunidad autónoma diferente a la Comunidad Valenciana, te recomendamos que contactes con nosotros para indicarnos en qué comunidad se encuentra y así poder ayudarte de forma personalizada.
Un punto importante a tener en cuenta es la diferencia entre «vivienda de uso turístico», «alquiler de temporada» y «bloque o conjuntos de viviendas turísticos» que normalmente son conceptos que generan confusión.
La vivienda de uso turístico son los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.
Se considerará que existe habitualidad cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias respecto del inmueble:
a) Sea cedido para su uso turístico por empresas gestoras de viviendas turísticas.
b) Sea puesto a disposición de los usuarios turísticos por sus propietarios o titulares, con independencia de cuál sea el período de tiempo contratado y siempre que se presten servicios propios de la industria hostelera
c) Cuando se utilicen canales de comercialización turística. Se considera que existe comercialización turística cuando se lleve a cabo a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías.
Si no se cumplen los requisitos anteriores se determinará que no hay habitualidad y, por tanto, no se regirá por la ley 15/2018, será un alquiler de temporada que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Los bloques o conjuntos de viviendas turísticas se denomina bloque de viviendas turísticas a la totalidad de un edificio o complejo integrado por apartamentos, villas, chalés, bungalows o similares que, con instalaciones o servicios comunes, sea destinado al tráfico turístico por una misma unidad de explotación. Podrán comercializarse y utilizar la denominación de apartotel los bloques que presten los servicios adicionales recogidos en el presente Decreto para tal tipo de establecimientos. (DECRETO 91/2009, de 3 de julio, del Consell)
El propietario o su representante legal deberá inscribir el inmueble en el Registro de Turisme de la Comunitat Valenciana. Puede hacerlo de forma:
Para iniciar el trámite el interesado deberá aportar:
En el despacho de abogados de Savloir, ofrecemos el servicio consulting, que consiste en realizar todos los trámites necesarios para registrar el inmueble como vivienda de uso turístico. Además, podemos ser su representante legal en España y así poder llevar a cabo, en su nombre y bajo su supervisión, todos los trámites que necesite para el correcto mantenimiento de su inmueble en la Costa Blanca.
El equipo de Savloir
La publicidad que haga sobre su inmueble debe ser veraz y objetiva: características del inmueble, servicios y prestaciones que ofrece, así como, la información acerca de las condiciones de uso.
Además, debe informar también del número de registro de la vivienda y su categoría.
Y también debe exhibir de forma visible los distintivos identificativos que correspondan a su vivienda de uso turístico.
Toda vivienda de uso turístico debe llevar un un control de viajeros o usuarios en el libro de registro de viajeros, que tendrá que guardar con tres años de anterioridad.
Tendrá que tener el libro de reclamaciones a disposición de los huéspedes y una placa en un lugar visible que informe de su existencia.
Los datos personales de los viajeros recabados deberán estar tratados legalmente. Se debe informar al viajero del uso legal de esos datos, del tiempo que se van a conservar y de su derecho para rectificar, limitar o suprimir esa información personal.
Existen empresas especializadas en protección de datos que se encargan de este punto o también las empresas gestoras de alquiler turísticos.
Cada municipio puede tener su propia normativa referente a normativa y cuestiones de convivencia vecinal. Por eso, le recomendamos que sea conocedora de dicha normativa y se la traslade a los huéspedes para evitar posibles situaciones indeseables tanto para usted como responsable como para sus vecinos.
El informe municipal de compatibilidad urbanística se tramita en el ayuntamiento al que pertenezca su inmueble. Para ello necesitará:
Para obtener la cédula de primera o segunda ocupación también tendrá que solicitarla en el ayuntamiento al que pertenezca su inmueble. Para conseguir esta licencia tu inmueble deberá cumplir los requisitos de habitabilidad, salubridad, urbanísticos y de solidez. Para ello necesitarás un certificado técnico de un arquitecto colegiado.
El propietario del inmueble tiene derecho a percibir un precio a cambio de la cesión de la vivienda para el uso y disfrute del huésped. Este pago se hace con antelación o a la entrega de las llaves.
El propietario también podrá exigir un precio como reserva o fianza a devolver a la finalización del hospedaje una vez comprobado el estado del inmueble tras la salida de los huéspedes.
Si los huéspedes incumplen alguna de las pautas de la vivienda, cómo exceder el número de usuarios que habitan el periodos del contrato, el propietario podrá resolver el contrato.
El IVA para el alquiler turístico en la Costa Blanca es del 10% pero solo se tendrá que abonar si se dan servicios propios del sector hotelero: como restauración, limpieza y cambio de sábanas diario, etc que rara vez se dan en las vivienda de uso turístico que tratamos en este artículo.
Si estás exento de pagar IVA, como ocurre en la mayoría de los casos para las viviendas de uso turístico, hay que diferenciar si el arrendador es residente fiscal en España o no.
Para el caso de que no sea residente fiscal en España, se le aplicara el impuesto sobre la renta de no residente, esto es IRNR modelo 2010, en virtud del cual se aplicará desde un 19% o 24 % sobre la ganancia obtenida en el rendimiento neto.
Por otra parte, en el caso de que el arrendador sea residente fiscal en España, se aplicará el IRPF que a continuación detallamos.
Si la vivienda en régimen de alquiler turístico se alquila sin otro tipo de servicios las rentas obtenidas se consideran rendimientos de capital inmobiliario. No es posible aplicar la deducción del 60% que sí se aplica en el alquiler de vivienda habitual, pero sí que serán deducibles parte de los gastos de luz, agua, el IBI o la cuota de la comunidad correspondientes al periodo en el que la vivienda ha estado alquilada.
Hoy en día existen numerosas empresas que se encargan de gestionar su alquiler turístico para su comodidad. Existen distintos perfiles según el grado de implicación y el alcance de su cometido. En general, se encargan de anunciar su propiedad; recibir, despedir y atender a los huéspedes; limpieza y adecuamiento de la casa en función de las necesidades los usuarios; y de gestionar los precios y el calendario de reservas. Se podrían clasificar así, según el tipo de gestión:
Si estás buscando empresas gestoras de alojamientos turísticos en España sigue el enlace.
En Savloir le ayudaremos en la tramitación de todo lo necesario para alquiler su vivienda para uso turístico. No dude en contactar con nosotros para más información.
Joaquin Pons, CEO y Abogado Inmobiliario en Savloir
