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Location Touristique sur la Costa Blanca: comment traiter, conditions et taxes

Si vous êtes propriétaire d’une propriété sur la Costa Blanca que vous utilisez comme résidence secondaire ou pour passer vos vacances en Espagne, cette année, vous vous serez demandé comme tant d’autres: Comment commercialiser votre propriété pour la location touristique.

Plusieurs clients européens de notre bureau nous ont demandé comment traiter une location touristique. Pour cette raison, nous avons décidé de vous expliquer les points les plus importants pour enregistrer votre propriété, si vous pouvez venir sur la Costa Blanca, ou si vous souhaitez la gérer depuis votre pays d’origine.

Avant tout, nous tenons à préciser que les réglementations concernant les locations touristiques en Espagne sont de la responsabilité de chaque communauté autonome. Par conséquent, si votre propriété est située dans une communauté autonome autre que la Communauté Valencienne, nous vous recommandons de nous contacter pour nous indiquer dans quelle communauté elle se trouve et ainsi être en mesure de vous aider de manière personnalisée.

Différence entre «logement à usage touristique», «location saisonnière» et «bloc ou groupes de logements touristiques»

Un point important à prendre en compte est la différence entre «logement à usage touristique», «location saisonnière» et «bloc ou groupes de logements touristiques» qui sont généralement des concepts qui créent de la confusion.

1. LOGEMENT À USAGE TOURISTIQUE

Les logements à usage touristique sont des logements complets, quel que soit leur typologie, qui, avec le rapport de compatibilité urbanistique de la Mairie permet une telle utilisation.  Ceux-ci sont attribués moyennant un prix régulièrement dans des conditions de disponibilité immédiate et à des fins touristiques, de vacances ou de loisirs.

On considérera qu’il y a une régularité lorsque l’une des circonstances suivantes se produit à l’égard de la propriété:

a) Il est attribué à l’usage touristique par les sociétés de gestion de logements touristiques.

b) Il est mis à la disposition des utilisateurs touristiques par ses propriétaires ou titulaires, quelle que soit la durée du contrat et à condition que les services de l’industrie hôtelière soient fournis

c) Lorsque les canaux de marketing touristique sont utilisés. Le marketing touristique est considéré comme existant lorsqu’il est réalisé par le biais de voyagistes ou de tout autre canal de vente touristique, y compris Internet ou d’autres systèmes de nouvelles technologies.

(Art. 65. LOI 15/2018, 7 juin, de la Generalitat, du tourisme, des loisirs et de l’hospitalité de la Communauté valencienne)

2. LOCATION SAISONNIÈRE

Si les conditions ci-dessus ne sont pas remplies, il sera déterminé qu’il n’y a pas de régularité et, par conséquent, il ne sera pas régi par la loi 15/2018, il s’agira d’une location saisonnière régie par la loi sur la location urbanistique.

3. BLOCS OU ENSEMBLES DE LOGEMENTS TOURISTIQUES

Les blocs ou groupes de logements touristiques sont appelés bloc de logements touristiques,  ou complexe composé d’appartements, villas, chalets, bungalows ou similaires qui, avec des équipements ou services communs, sont destinés au trafic touristique par la même unité de l’exploitation. Les blocs qui fournissent les services supplémentaires prévus dans le présent décret pour ce type d’établissements peuvent être commercialisés et utilisés comme appart-hôtel. (DÉCRET 91/2009, du 3 juillet, del Consell)

Conditions requises pour qu’une maison soit considérée comme «Logement à usage touristique» sur la Costa Blanca

  1. La maison doit être meublée et équipée, dans des conditions de disponibilité immédiate.
  2. L’intention est de commercialiser ou de promouvoir la propriété en échange d’un prix, c’est-à-dire que le but sera lucratif.
  3. Le bien immobilier, appartement, bungalow, villa ou similaire est affecté à un usage touristique, de vacances et / ou de loisirs.
  4. Afin d’utiliser la maison comme touriste, le rapport de compatibilité communal doit être obtenu.
  5. Et, enfin, répondre à un ou plusieurs critères régularité (mentionnés au point précédent) dans la commercialisation du logement.

Obligations des propriétaires de propriétés à usage touristique dans la Communauté Valencienne

1. Enregistrer la propriété dans le registre du tourisme de la Communauté Valencienne

Le propriétaire ou son représentant légal doit enregistrer la propriété dans le registre du tourisme de la Communauté Valencienne. Vous pouvez le faire de la manière suivante:

  • Présentiel: Se rendre aux bureaux des Services de tourisme provinciaux et territoriaux
  • En ligne: traitement via le site Web du tourisme de la Communautaire Valencienne.
  • À distance: via les agences de la Poste ou à l’ambassade ou au consulat.

Pour démarrer le processus, la partie intéressée doit fournir:

  • La communication qui accrédite quelle propriété va être utilisée comme logement à usage touristique et ses caractéristiques
  • Déclaration responsable où il est précisé que la propriété répond aux exigences susmentionnées
  • Documentation sur la personne physique ou morale propriétaire du bien
  • Documentation sur le logement: acte notarié, cédule de première ou deuxième d’occupation, …
  • Numéro de référence cadastral
  • Et le rapport de compatibilité urbaine de la Mairie qui permet l’utilisation du bien comme propriété à usage touristique.

Au sein du cabinet d’avocats Savloir, nous proposons le service de consulting, qui consiste à effectuer toutes les démarches nécessaires pour enregistrer la propriété comme résidence à usage touristique. De plus, nous pouvons être votre représentant légal en Espagne et ainsi être en mesure d’effectuer, en votre nom et sous votre supervision, toutes les procédures dont vous avez besoin pour le bon maintien de votre propriété sur la Costa Blanca.

L’equipe Savloir

2. Soyez honnête dans la publicité qui est émise pour le logement à usage touristique

La publicité que vous faites sur votre bien doit être véridique et objective: caractéristiques du bien, services et avantages qu’il propose et conditions d’utilisation.

De plus, vous devez également fournir le numéro de Registre de la maison et sa catégorie. Et vous devez également afficher visiblement les badges d’identification correspondant à votre logement à des fins touristiques.

3. Registre des voyageurs et feuilles de réclamation

Tous les logements à usage touristique doivent garder un contrôle des voyageurs ou des utilisateurs dans le livre d’enregistrement des voyageurs, qui doit être conservé avec trois ans d’ancienneté.

Vous devrez avoir le livre des réclamations à la disposition des clients et une affiche dans un endroit visible qui informe de son existence.

4. Respect de la protection des données

Les données personnelles des voyageurs collectées doivent être traitées légalement. Le voyageur doit être informé de l’utilisation légale de ces données, de la durée de leur conservation et de son droit de rectifier, limiter ou supprimer ces informations personnelles.

Il existe des sociétés spécialisées dans la protection des données qui se chargent de ce point ou encore les sociétés de gestion de locations touristiques.

5. Se renseigner des conseils sur les réglementations municipales et de voisinage

Chaque municipalité peut avoir ses propres règlements concernant les règlements et les questions de coexistence des quartiers. Pour cette raison, nous vous recommandons de prendre connaissance de ces réglementations et de les transmettre aux clients afin d’éviter d’éventuelles situations indésirables tant pour vous en tant que responsable que pour vos voisins.

Comment traiter un rapport municipal de compatibilité urbaine dans la Communauté Valencienne

Le rapport de compatibilité urbanistique est traité par la mairie qui dépend de votre bien. Pour cela, vous aurez besoin de:

  • Photocopie de la carte d’identité du demandeur et de son représentant légal, le cas échéant.
  • Preuve de paiement de la taxe des actions urbanistiques en vigueur. Chaque Mairie fixe le prix de ces frais.
  • Plan de la maison.
  • Rapport technique de l’activité, descriptif de ses caractéristiques et plans représentatifs de l’activité (plan d’étage, section, etc.).
  • Utilisation et d’exploitation de la terre.
  • Exigences d’installation concernant les services publics essentiels.

Comment obtenir la première ou la deuxième carte d’occupation

Pour obtenir la cédule de première ou deuxième occupation, vous devrez également la demander à la mairie à laquelle appartient votre bien. Pour obtenir cette licence, votre propriété doit répondre aux exigences d’habitabilité, de santé, d’urbanisation et de solidité. Pour cela, vous aurez besoin d’un certificat technique d’un architecte collégial.

Droits des propriétaires

  1. Droits des propriétaires

Le propriétaire de la propriété a le droit de recevoir un prix en échange du cession de la maison pour l’utilisation et le plaisir de l’hôte. Ce règlement s’effectue à l’avance ou lors de la remise des clés.

2. Recevoir un acompte à titre de réserve ou de garantie

Le propriétaire peut également exiger un prix sous forme de réservation ou d’acompte à restituer à la fin du séjour une fois l’état de la propriété vérifié après le départ des hôtes.

3. Annuler le contrat

Si les hôtes enfreignent l’une des directives du logement, comme dépasser le nombre d’hôtes logeant pendant la période du contrat, le propriétaire peut résilier le contrat.

Taxes sur les revenus d’une location touristique sur la Costa Blanca, Espagne

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

La TVA pour la location touristique sur la Costa Blanca est de 10% mais elle ne devra être payée que si des services sont fournis dans le secteur hôtelier: tels que la restauration, le nettoyage et le changement quotidien des draps, etc. qui sont rarement fournis dans les logement d’utilisation tourisme dont nous discutons dans cet article.

Si vous êtes exonéré de TVA, comme c’est le cas dans la plupart des cas pour les logement à usage touristique, vous devez différencier si le propriétaire est un résident fiscal en Espagne ou non.

Dans le cas où vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, l’impôt sur le revenu des non-résidents sera appliqué, il s’agit du modèle IRNR 210, en vertu duquel il sera appliqué à partir de 19% ou 24% sur le bénéfice obtenu sur le rendement net.

En revanche, dans le cas où le bailleur est résident fiscal en Espagne, l’impôt sur le revenu des personnes physiques que nous détaillons ci-dessous sera appliqué.

Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF)

Si le logement sous le régime de la location touristique est loué sans autres types de services, les revenus obtenus seront considérés comme revenus de capital immobilier. Il n’est pas possible d’appliquer la déduction de 60% qui est appliquée dans la location du logement habituel, mais seront déductibles une partie des dépenses d’électricité, d’eau, de l’IBI ou de la redevance communautaire correspondant à la période pendant laquelle le logement a été loué.

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Plateformes de location touristique opérant en Espagne

  • AIRNB: C’est la plus connue au monde. C’est une plateforme de location touristique pour des vacances, que ce soit pour quelques jours, des semaines ou des mois, des maisons complètes ou des chambres qui permettent aux hôtes de vendre des expériences aussi bien que des hébergements. Cette plateforme facture des frais d’environ 3% par séjour.
  • HOMEAWAY: propose toutes sortes de maisons dans différentes destinations. Elle offre de nombreuses options de filtrage à l’utilisateur pour trouver sa maison de vacances idéale. Grâce à ce filtrage, l’annonce de votre propriété peut avoir plus de visibilité que sur d’autres plateformes. Frais d’abonnement annuel ou d’hébergement, à choisir par l’hébergeur.
  • SPAIN-HOLIDAY: Spécialisé dans les locations de vacances en Espagne. Sur la plateforme, la recherche est effectuée en fonction du type d’hébergement souhaité. Que ce soit une maison face à la mer ou un appartement en ville. La réservation se fait directement auprès du propriétaire, qui peut également donner au voyageur des recommandations sur les sites à visiter.
  • Homestay: option internationale. Elle a peu de filtres, mais elle vous permet de diviser par zone dans la ville. Elle permet de louer de maisons entières, des appartements ou des chambres.
  • BOOKING: Cette plateforme est axée sur les hôtels et non sur les locations touristiques. Cependant, comme il s’agit du site de voyage en ligne le plus visité, son trafic et sa visibilité sont élevés. Elle facture mensuellement 15% des réservations reçues.

Gestionnaires de location touristique

Il existe aujourd’hui de nombreuses entreprises qui se chargent de gérer votre location touristique pour votre confort. Il existe différents profils selon le degré d’implication et la portée de leur mission. En général, ils sont en charge de la publicité de votre propriété; recevoir, renvoyer et servir les hôtes; nettoyage et adaptation de la maison en fonction des besoins des utilisateurs; et gérer les prix et le calendrier de réservation. Ils pourraient être classés comme suit, selon le type de gestion:

  • EXPRÉS: Ils sont en charge de l’accueil et des départs des clients, de l’examen de la propriété après le départ, du nettoyage et de la gestion des incidents.
  • INTEGRAL: inclue tous les services express mais sans limitations. Ce serait votre option idéale (et la plus confortable) si vous ne pouvez pas vous rendre sur la Costa Blanca à chaque fois que vous avez des hôtes.
  • DE CHECK-IN: Cette option va plus loin en fournissant aux hôtes les informations touristiques nécessaires sur l’environnement.
  • DIGITAL Y DE REVENUE: Ils sont uniquement responsables de la gestion des profils sur les différentes plateformes où la stratégie immobilière et tarifaire est publiée.

Si vous recherchez des sociétés de gestion d’hébergement touristique en Espagne, suivez ce lien.

Chez Savloir, nous vous aiderons dans le traitement de tout ce dont vous avez besoin pour louer votre propriété à des fins touristiques. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.

Joaquin Pons, CEO et avocat en droit immobilier chez Savloir

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