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Cuando ya has dado el paso de elegir el inmueble más adecuado para ti y tu familia ha llegado el momento de contactar con un abogado que te asesore durante el proceso de compraventa de una propiedad en España.

Este proceso puede alargarse más o menos en función del estado, las características y las cargas que pueda tener la vivienda escogida. Por eso, un equipo legal especializado en el sector inmobiliario le garantizará que el proceso salga adelante sin sorpresas para las partes.

En el punto previo a la compraventa es cuando su abogado de confianza le aconsejará firmar un contrato privado, entre comprador y vendedor, para señalizar la compraventa de la casa asegurando: el objeto, el precio y el plazo. Este contrato puede ser un contrato de arras o un contrato de opción de compra de un inmueble. Ambos son válidos, aunque es conveniente explciarte las diferencias.

Diferencia entre un contrato de arras y contrato de opción a compra de un inmueble

Tanto el contrato de arras como el contrato de opción a compra de un inmueble son contratos previos a la compraventa de un inmueble. El contrato de arras es más conocido y se utiliza frecuentemente para pactar la compraventa de un inmueble.

El contrato de arras conviene más al vendedor y el contrato de opción de compra conviene más al comprador. El primero le concede a ambas partes la decisión de comprar o vender el inmueble bajo unas condiciones, mientras que en el segundo solo recae sobre el comprador la decisión de que la compraventa se lleve a cabo. Por tanto, en el contrato de opción de compra el vendedor queda más desprotegido después de su firma. A continuación le explicamos detenidamente en qué consiste cada uno.

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras es un contrato jurídicamente vinculante y privado entre las partes, comprador y vendedor, para asegurar la reserva del inmueble a cambio de un anticipo o señal, mediante un cantidad pactada. En caso de ser incumplido por las partes acarrearía una penalización. El artículo 1.454 del Código Civil es el que establece las penalizaciones: Si es el comprador el que incumple el contrato perderá la cantidad depositada en concepto de señal, si es el vendedor el que incumple el contrato deberá devolver al comprador la cantidad depositada duplicada.

Existen tres tipos de contratos de arras:

  • Arras confirmatorias: Este tipo de contrato confirma la venta. Es decir, la cantidad adelantada se resta del total del precio de la vivienda y no de la derecho a ningua de las partes la opción de resolver el contrato, bajo ningún precepto.
  • Arras penales: En este contrato la parte entregada se utiliza como indemnización en caso de incumplimiento. Tanto si el comprador como el vendedor incumplen la cantidad depostiada será la indemnización que reciba la parte «dañada». En caso de incumplimiento por parte del vendedor, el comprador podrá exigir que se ejecute la compra. Si es el comprador el que incumple, el vendedor podrá quedarse el depósito como indemnización y exigir que no se realice la venta.
  • Arras penitenciales: Las arras penitenciales son las más habituales en la compraventa de inmuebles. No obliga a ninguna de las partes a demostrar los motivos en caso de desistimiento. El vendedor puede estar abierto a recibir otras ofertas y el comprador puede seguir viendo otros inmuebles. El depósito funciona como indemnización. Si es el comprador el que desiste perderá la cantidad depositada, si es el vendedor el que desiste deberá entregar la cantidad duplicada.

¿Qué es el contrato de opción de compra de un inmueble?

A diferencia de cualquier de contrato de arras, el contrato de opción de compra de un inmueble es un contrato unilateral (solo genera obligaciones para el vendedor) y vinculante en el cual se otorga a una de las partes, la compradora, la facultad exclusiva de decidir sobre la compraventa del inmueble, en un plazo (máximo 4 años) y bajo unas condiciones determinadas. Puede ir acompañado o no del pago de una prima.

Este tipo de contrato no está contemplado en el Código Civil pero si que está reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.

Es un contrato que previo a la compraventa y que prepara las condiciones de la misma. Es una creación jurisprudencial que determina que estamos ante una compraventa conclusa, basta la expresión de voluntad del optante (comprador) para que el contrato de compraventa quede firmado y en estado de ejecución obligatoria para el cedente (vendedor), sin necesidad de más actuaciones. (Jurisprudencia contrato de opción de compra)

Por eso, desde el despacho de abogados inmobiliarios, Savloir, le recomendamos tanto al comprador como al vendedor que se asesoren adecuadamente antes de firmar cualquier tipo de contrato previo a la compraventa de un inmueble, ya que, los mismos tienen carácter vinculante y en caso de desacuerdo o cambio de opinión puede perjudicarles.

Joaquín Pon, CEO Salvoir

Principales característcas del contrato de opción de compra

  1. Tras su firma el concedente (vendedor) se verá obligado a celebrar la compraventa si el optante (comprador) así lo determina. Sin embargo, el comprador podrá desistir de la compra.
  2. El objeto de la compraventa debe estar determinado. Una vez ejercitada la opción de compra, la compraventa se entiende perfeccionada, por tanto, el objeto, en este caso el inmueble, deberá cumplir los requisitos generales.
  3. Es necesario también que se señale el precio pactado del inmueble para la futura adquisión.
  4. Se debe concretar el plazo pactado en el que el comprador (optante) tendrá derecho a ejecutar la compraventa. Dentro de este plazo el comprador podrá manifestar en cualquier momento su decisión de compra, comunicándoselo al vendedor (concedente). Este hecho signicará la opción consumada, sin que haya que darse ninguna otra acción.
  5. De manera opcional, según la voluntad de la partes, se podrá incluir el pago de una prima por parte del comprador al vendedor en el contrato.

Inscripción del contrato de opción de compra en el Registro de la Propiedad

El contrato de opción de compra de un inmueble es inscribible en el Registro de la Propiedad protege al optante y al optante de la buena fe del inmueble objeto del contrato. Y, además, se podrá inscribir siempre y cuando cumpla los requisitos de inscripción de carácter general recogidos en el artículo 14 del Regalmento Hipotecario. y en especial:

  • Exista convenio expreso de las partes para que se inscriba
  • Conste estipulado precio para la adquisición de la finca
  • El plazo para el ejercicio de la opción no exceda de cuatro años

Para la firma del cualquier contrato previo a la compraventa de un propiedad inmobiliaria en la Costa Blanca o España, le recomendamos que contacte con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Desde Savloir, le ofrecemos nuestros servicios para su bienestar.

Joaquín Pons, Abogado Inmobiliario en Savloir Legal Advisor

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