Optionsvertrag für den Kauf einer Immobilie

Wenn Sie bereits den Schritt unternommen haben, um für Sie und Ihre Familie die am besten geeignete Immobilie auszuwählen, ist es an der Zeit, sich an einen Anwalt zu wenden, der Sie beim Kauf und Verkauf einer Immobilie in Spanien berät.

Dieser Prozess kann je nach Zustand, Eigenschaften und Belastungen, über die die Immobilie verfügt, kürzer oder länger dauern. Ein auf den Immobiliensektor spezialisiertes Rechtsteam, grantiert dass der Prozess ohne Überraschungen für die Parteien verläuft.

Der Anwalt Ihres Vetrauens wird Ihnen vor dem Verkauf raten, einen privaten Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer zu unterzeichnen, um den Verkauf des Hauses zu signalisieren, indem folgende Vertragsgegenstände vereinbart werden: das Objekt, der Preis und die Laufzeit.  Dieser Vertrag kann ein Kautionsvertrag oder ein Kaufoptionsvertrag für eine Immobilie sein.  Beide sind gültig, obwohl es sinnvoll ist die einzelnen Unterschiede zu erklären.

Unterschied zwischen einem Kautionsvertrag und einer Kaufoption für eine Immobilie

Sowohl der Kautionsvertrag als auch der Optionsvertrag einer Immobilie, sind Verträge die vor dem Verkauf einer Immobilie abgeschlossen werden. Der Kautionsvertrag ist bekannter und wird häufig verwendet, um den Verkauf einer Immobilie zu vereinbaren.

Der Kautionsvertrag eignet sich besser für den Verkäufer wobei der Optionsvertrag geeigneter für den Käufer ist. Der Kautionsvertrag gewährt beiden Parteien die Entscheidung, die Immobilie unter Auflagen zu kaufen oder zu verkaufen, während der Optionsvertrag nur dem Käufer die Entscheidung des Verkaufs überlässt. Daher ist der Verkäufer beim Optionsvertrag nach seiner Unterschrift ungeschützt. Im Folgenden erklären wir im Detail, woraus jeder einzelne Vertrag besteht.

Was ist der Kautionsvertrag?

Der Kautionsvertrag ist ein rechtsverbindlicher und privater Vertrag zwischen den Parteien – Käufer und Verkäufer – um die Reservierung der Immobilie im Austausch für einen Vorschuss oder ein „Signal“ durch einen vereinbarten Betrag sicherzustellen. Im Falle der Nichteinhaltung durch die Parteien würde dies eine Strafe nach sich ziehen. Artikel 1.454 des Bürgerlichen Gesetzbuches legt die Strafe fest: Wenn es der Käufer ist, der den Vertrag verletzt, verliert er den als Signal eingezahlten Betrag. Sollte es der Verkäufer sein, der den Vertrag verletzt, muss er dem Käufer den eingezahlten Betrag doppelt zurückzahlen.

Es gibt drei Arten von Kautionsverträgen:

• Bestätigende Vorauszahlungen: Diese Art von Vertrag bestätigt den Verkauf. Das heißt, der vorgestreckte Betrag wird vom Gesamtpreis der Immobilie abgezogen und berechtigt keine der Parteien zu der Möglichkeit, den Vertrag unter irgendwelchen Umständen zu kündigen.
• Strafrechtliche Anzahlung: In diesem Vertrag wird der gelieferte Teil als Entschädigung im Falle der Nichteinhaltung verwendet. Wenn der Käufer oder der Verkäufer den eingezahlten Betrag nicht einhält, wird die von der „geschädigten“ Partei erhaltene Entschädigung ausbezahlt. Im Falle der Nichteinhaltung durch den Verkäufer kann der Käufer verlangen, dass der Kauf ausgeführt wird. Kommt der Käufer in Verzug, kann der Verkäufer die Anzahlung als Entschädigung einbehalten und verlangen, dass der Verkauf nicht erfolgt.
• Bußsatzungen: Die Bußsatzungen kommen häufig beim Verkauf von Immobilien vor. Sie verpflichtet keine der Parteien, die Gründe im Falle eines Widerrufs nachzuweisen. Der Verkäufer kann andere Angebote erhalten wobei der Käufer weiterhin andere Immobilien besichtigen kann. Die Einzahlung fungiert als Entschädigung. Wenn es der Käufer ist, der nicht von seinem Recht Gebraucht macht, verliert er den eingezahlten Betrag. Sollte dies jedoch der Verkäufer sein, muss er den doppelten Betrag bezahlen.

Was ist der Kaufoptionsvertrag einer Immobilie?

Im Gegensatz zu jedem Kautionsvertrag ist der Kaufoptionsvertrag für eine Immobilie ein einseitiger Vertrag (welche nur Verpflichtungen für den Verkäufer erzeugt) und ist verbindlich, in dem einer der Parteien, dem Käufer, die ausschließliche Befugnis einräumt, innerhalb eines Zeitraums (maximal 4 Jahre) und unter bestimmten Bedingungen über den Verkauf der Immobilie zu entscheiden.

Diese Art von Vertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht vorgesehen, wird jedoch in Artikel 14 der Hypothekenordnung für Registrierungszwecke anerkannt.

Es handelt sich um einen Vertrag, der vor dem Verkauf abgeschlossen wird und dessen Bedingungen regelt. Man spricht auch von einer rechtswissenschaftlichen Schöpfung, die bestimmt, dass wir vor einem vollständigen Verkauf stehen, wobei die Willensäußerung des Optanten (Käufers) ausreicht, um den Kaufvertrag zu unterzeichnen und sich in einem Zustand der obligatorischen Ausführung für den Zedenten (Verkäufer) zu befinden, ohne dass weitere Maßnahmen erforderlich sind. (Rechtsprechung des Kaufoptionsvertrages)

Daher empfehlen wir von der Immobilienkanzlei Savloir, dass sich sowohl Käufer als auch Verkäufer, sich vor der Unterzeichnung eines Vertrags vor dem Verkauf einer Immobilie ordnungsgemäß beraten, da diese Art von Veträgen verbindlich sind und im Falle von Meinungsverschiedenheiten oder Änderungen Ihnen schaden können.

Joaquín Pon, Geschäftsführer Salvoir

Hauptmerkmale des  Kaufoptionvertrages

1. Nach der Unterzeichnung ist der Zedent (Verkäufer) verpflichtet, den Verkauf abzuwickeln, sobald der Optant (Käufer) dies bestimmt. Der Käufer kann jedoch vom Kauf zurücktreten.
2. Der Verkaufsgegenstand muss ermittelt werden. Sobald die Kaufoption ausgeübt wurde, gilt der Verkauf als abgeschlossen, daher muss das Objekt, in diesem Fall die Immobilie, die allgemeinen Anforderungen erfüllen.
3. Es ist ebenfalls notwendig, den vereinbarten Preis der Immobilie bei zukünftigen Erwerb anzugeben.  
4. Der vereinbarte Zeitraum, in dem der Käufer (Optant) das Recht hat, den Verkauf auszuführen, muss angegeben werden. Innerhalb dieser Frist kann der Käufer jederzeit seine Kaufentscheidung zum Ausdruck bringen und sie dem Verkäufer (Zedent) mitteilen. Diese Tatsache bedeutet dass die Option vollendet ist, ohne dass weitere Maßnahmen ergriffen werden müssen.
5. Optional kann nachdem Willen der Parteien die Zahlung einer Prämie durch den Käufer an den Verkäufer in den Vertrag einbezogen werden.  

Eintragung des Kaufoptionsvertrages im Grundbuch

Der Immobilen-Kaufoptionsvertrag ist in das Grundbuch eintragbar und schützt den Käufer vor Treu und Glauben der vertragsgegenständlichen Immobilie. Darüber hinaus können Sie sich registrieren, solange Sie die allgemeinen Registrierungsvoraussetzungen gemäß Artikel 14 des Hypothekenordnung erfüllen und insbesondere wenn:

• Eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien über die Eintragung besteht
• Ein festgelegter Preis für den Erwerb der Immobilie besteht
• Die Frist für die Ausübung der Option nicht mehr als vier Jahre beträgt

Für die Unterzeichnung eines Vertrags vor dem Verkauf einer Immobilie an der Costa Blanca in Spanien empfehlen wir Ihnen, sich an einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu wenden. Von unserer Kanzlei aus bieten wir unsere Dienstleistungen für Ihr Wohlbefinden an.

Joaquín Pons, Immobilienanwalt bei Savloir Law Firm