Ferienvermietung an der Costa Blanca, Spanien

Ferienvermietung an der Costa Blanca: Wie man diese beantragen muss, welche Anforderungen gestellt werden und die Steuern die fällig werden

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie an der Costa Blanca sind, die Sie in diesem Jahr als Zweitwohnsitz nutzen oder um Ihren Urlaub in Spanien zu verbringen, haben Sie sich bestimmt schon, wie auch so viele andere, gefragt: Wie kann ich meine Immobilie zur Vermietung an Touristen vermarkten?

Mehrere europäische Kunden unseres Büros haben uns gefragt, wie eine Ferienvermietung zu bearbeiten ist. Aus diesem Grund haben wir uns entschlossen, die wichtigsten Punkte für die Registrierung Ihrer Immobilie für die Ferienvermietung zu erläutern, egal ob Sie direkt an die Costa Blanca kommen können oder ob Sie diese von Ihrem zu Hause aus verwalten möchten.

Zunächst möchten wir klarstellen, dass die Vorschriften für die Vermietung an Touristen in Spanien in der Verantwortung jedes Bundeslandes liegt. Sollte sich Ihre Immobilie in einem anderen Bundesland als die Generalitat Valenciana befindet, empfehlen wir Ihnen, sich mit uns in Verbindung zu setzen, um uns mitzuteilen um welches Bundesland es sich handelt, und Ihnen so auf personalisierte Weise helfen zu können.

Unterschied zwischen „Immobilie zur Nutzung der Ferienvermietung“, „Vermietung“ und “Wohnkomplexe für Ferienvermietung“

Ein wichtiger Punkt, den man berücksichtigen sollte, ist der Unterschied zwischen “Immobilie zur Nutzung der Ferienenvermietung“, „Vermietung“ und “Wohnkomplexe für Ferienvermietung“, bei denen es sich normalerweise um Konzepte handelt, die für Verwirrung sorgen.

1. Immobilie zur Nutzung der Ferienvermietung

Die Immobilien die zur Nutzung der Ferienvermietung vorgesehen sind, sind diese Immobilien, ganz egal ob Wohung, Einfamilienhaus etc, die alle Voraussetzungen, wie z.B. den Bericht der Stadverträglichkeit der die Vermietung erlaubt etc, erfüllen und die man regelmässig für einen gewissen Preis für Touristen-, Urlaubs- oder Freizeitzwecke vermietet.

Man kann von Regelmässigkeit/Gewohnheit sprechen, wenn einer der folgenden Umstände im Bezug auf die Immobilie eintritt:

a) Wenn die Immobilie zur Nutzung der Ferienvermietung an ein touristisches Verwaltungsunternehmen übergeben wird.

b) Wenn die Immobilie den Gästen direkt von seinen Eigentümern oder Inhabern zur Verfügung gestellt wird, egal wie lange der Zeitraum der Vermietung sein sollte, doch man muss voraussetzen das eine Art Hotel Serviceleistung erbracht wird.

c) Wenn die Immobilie durch Marketing und Werbung vermarktet wird. Dies ist der Fall, wenn sie von Reiseveranstalter oder durch andere Tourismusvertriebskanäle angeboten wird, einschließlich des Internets oder anderer neuer Technologiesysteme.

(Art. 65. LOI 15/2018, 7 juin, de la Generalitat, du tourisme, des loisirs et de l’hospitalité de la Communauté valencienne)

2.VERMIETUNG

Wenn die oben genannten Anforderungen nicht erfüllt werden, wird festgestellt das es sich nicht um eine Ferienvermietung handelt, und daher unterliegt diese nicht dem Gesetz 15/2018, sondern die dem städtischen Gesetz Ley de Arrendamientos Urbanos, der normalen Vermietung.

3. WOHNKOMPLEXE DER FERIENVERMIETUNG

Wenn es sich im die Gesamtheit eines Gebäudes oder Komplexes handelt, das aus Wohnungen, Villen, Chalets, Bungalows oder Ähnlichem besteht und mit gemeinsamen Einrichtungen oder Dienstleistungen für Touristen oder Feriengäste bestimmt sind, spricht man von Wohnkomplexe der für Ferienvermietung. Diese Wohnkomplexe können als Aparthotel bezeichnet werden, wenn sie die zusätzlichen Dienstleistungen, die im folgenden Dekret festgelegt werden (DÉCRET 91/2009, du 3 juillet, del Consell) befolgt werden und mit in begreifen sind.

Voraussetzungen, damit eine Immobilie als Ferienvermietung an der Costa Blanca betrachtet werden kann

1. Die Immobilie muss eine unmittelbare Verfügbarkeit haben und komplett möbliert und ausgestattet sein.
2. Die Immobilie wird vermarktet und im Gegenzug wird dafür bezahlt, d.h sie dient also zum lukrativen Zweck.
3. Die Immobilie, Wohnung, Bungalow, Villa oder ähnliches ist für Touristen-, Urlaubs- und / oder Freizeitzwecke bestimmt.
4. Um die Immobilie als Ferienvermietung nutzen zu können, muss diese den Bericht der Stadverträglichkeit besitzen.
5. Und schließlich ein oder mehrere Kriterien der Regelmäsigkeit/Gewohnheit der Ferienvermietung (dies wurde einem vorherigen Punkt erwähnt) bei der Vermarktung der Immobilie erfüllen.

Verpflichtungen der Eigentümer von Immobilien zur Ferienvermietung in der Comunidad Valenciana

1. Man muss die Immobilie im Tourismusregister der Comunidad Valenciana einschreiben/anmelden

Der Eigentümer oder Inhaber einer Immobilie muss diese im Tourismusregister de Comunidad Valenciana einschreiben lassen. Dies kann man folgendermassen erledigen:

• Persönlich: In dem man zu den entsprechenden Büros jeder Tourismusbehörde geht
• Online: Über das Internet aun der Webseite Tourismus in der Comunidad Valenciana
• En ligne: traitement via le site Web du tourisme de la Communautaire Valencienne.
• Aus der Ferne: Per Post oder in der spanischen Botschaft.

Um den Prozess zu starten, muss der Interessent Folgendes angeben:

• Die Mitteilung die besagt das die Immobilie las Fereienvermietung genutzt wird.
• Haftpflichtige Erklärung, wo angegeben wird, dass die Immobilie die oben genannten Anforderungen erfüllt
• Dokumente der Person die nachweisen das man der Eigentümer der Immobilie ist
• Dokumente der Immobilie: Kaufurkunde, Wohnbarkeitsbescheinigung….
• Katasterreferenznummer
• Und der Stadtverträglichkeitsbericht, der die Nutzung der Immobilie als Ferienvermietung für Touristen ermöglicht.

In der Anwaltskanzlei Savloir bieten wir den Beratungsservice an, der darin besteht, alle erforderlichen Verfahren durchzuführen, um die Immobilie als Ferienvermietung für Touristen zu registrieren. Darüber hinaus können wir Ihr gesetzlicher Vertreter in Spanien sein und somit in Ihrem Namen und unter Ihrer Aufsicht alle Verfahren durchführen, die Sie für die ordnungsgemäße Instandhaltung Ihres Eigentums an der Costa Blanca benötigen.

Das Savloir Team

2. Seien Sie ehrlich in der Werbung die für die Unterkunft der Ferienvermietung angegeben wird

Die Werbung, die Sie für Ihre Immobilie machen, muss wahrheitsgemäß und objektiv sein: Merkmale der Immobilie, Dienstleistungen und Vorteile sowie Nutzungsbedingungen sollten in dieser angegeben sein.

Darüber hinaus müssen Sie auch die Registrierungsnummer und die Kategorie der Immobilie angeben.

3. Anmeldebuch für Reisende und Beschwerdeformulare

Alle Immobilien die für touristische Zwecke genutzt werden, müssen die Kontrolle über Reisende oder Benutzer im Registrierungsbuch führen, das drei Jahre aufbewahrt werden muss.

Sie müssen die Beschwerdeformulare für die Gästen an einer sichtbaren Stelle zur Verfügung stellen, genau so wie die Plakette die besagt das es sich um eine Immobilie der Ferienvermietung handelt.

4. Einhaltung des Datenschutzes

Die persönlichen Daten der Feriengäste sind rechtlich zu behandeln. Mann muss den Gästen mitteilen das mit Ihren persönlichen Daten gearbeitet wird, über die Dauer wie lange diese Daten aufbewahrt werden, das Recht dieser Daten zu korregieren, einschränken oder zu löschen.

Es gibt auf Datenschutz spezialisierte Unternehmen, die für diesen Punkt zuständig sind, oder auch die Tourismusvermietungsunternehmen.

5. Lassen Sie sich über nachbarschaftlichen Vorschriften beraten

Jede Gemeinde kann ihre eigenen Verordnung in Bezug auf Vorschriften und Fragen des Zusammenlebens in der Nachbarschaft haben. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, diese Vorschriften zu kennen und an die Gäste weiterzugeben, um mögliche unerwünschte Situationen sowohl für Sie als Verantwortliche als auch für Ihre Nachbarn zu vermeiden.

Wie kann man einen Stadtverträglichkeitsbericht in der Comunidad Valenciana beantragen

Den Bericht der Stadverträglichkeit wird vom Rathaus bearbeiten wo sich die Immobile befindet: Für dies benötigen Sie folgendes:

1. Kopie des Ausweises oder gegebenenfalls die von Ihrem gesetzlichen Vertreter
2. Nachweis der Zahlung der fälligen Gebühren                                         
3. Jedes Rathaus hat seine eigenen Gebühren für diesen Bericht
4. Plan der Immobilie
5. Technischer Bericht über die Aktivität, Beschreibung ihrer Merkmale und repräsentative Pläne der Aktivität (Grundriss, Abschnitt usw.).
6. Notwendigkeit der Nutzung des Bodens/Land
7. Installationsanforderungen für die öffentlichen und wesentlichen Dienste der Umgebung.

Wie bekommt man eine Wohnbarkeitsbescheinigung

Um die Wohnbarkeitsbescheinigung zu erhalten, müssen Sie diese beim Rathaus anfordern, wo Ihre Immobilie steht. Um diese Lizenz zu erhalten, muss Ihre Immobilie die Anforderungen an Bewohnbarkeit, Zuträglichkeit etc erfüllen. Dazu benötigen Sie ein technisches Zertifikat eines Architekten.

Rechte der Eigentümer

1. Preis für die Ferienvermietung ihrer Immobilie

Der Eigentümer der Immobilie hat das Recht, eine Zahlung für die Übertragung des Hauses für die Nutzung und den Genuss des Gastes zu erhalten. Diese Zahlung erfolgt im Voraus oder bei Übergabe der Schlüssel.

2. Anzahlung der Kaution

Le propriétaire peut également exiger un prix sous forme de réservation ou d’acompte à restituer à la fin du séjour une fois l’état de la propriété vérifié après le départ des hôtes.

3. Stornieren eines Vertrages

Wenn die Gäste gegen eine der Wohnrechtregeln verstoßen, wie z.B. die Anzahl der Benutzer die in der Vertragslaufzeiten mieten zu überschreiten, kann der Eigentümer den Vertrag kündigen.

Steuern auf das Einkommen der Ferienvermietung an der Costa Blanca, Spanien

Mehrwertsteuer (MwSt)

Die Mehrwertsteuer für die Ferienvermietung anTouristen in der Costa Blanca beträgt 10%, muss jedoch nur gezahlt werden, wenn Dienstleistungen im Hotelsektor erbracht werden: wie Reinigung der Immobilie und täglicher Wechsel der Bettwäsche usw., bei den Immobilien der Ferienvermietung die wir hier in diesem Artikel ansprechen, werden diese nur selten angeboten.

Wenn Sie keine Mehrwertsteuerverpflichtung haben, wie es in den meisten Fällen der Ferienvermietung geschieht, müssen Sie unterscheiden, ob der Vermieter Resident oder Nicht-Resident in Spanien ist.

Für den Fall, dass Sie Nicht-Resident in Spanien sind, wird die Nicht-Residentensteuer angewendet. Dies ist das IRNR-Modell 210, aufgrund dessen sie mit 19% oder 24% Steuern über das Nettoeinkommen rechnen müssen.

Für den Fall, dass der Vermieter Resident in Spanien ist, wird die unten beschriebene Einkommensteuer angewendet.

Einkommensteuer (IRPF)

Wenn die Immobilie im Rahmen der touristischen Ferienvermietung ohne andere Arten von Dienstleistungen vermietet wird, gelten die erzielten Einnahmen als Einnahmen des Immobilienkapitals. Es ist nicht möglich, den Abzug von 60% anzuwenden, der bei der Vermietung des gewöhnlichen Wohnsitzes angewendet wird. Aber es ist ein absetzbarer Teil der Strom-, Wasser-, Grund-und Müllsteuerkosten oder der Eigentümergemeinschaftsgebühren, in dem Zeitraum der entsprechenden Ferienvermietung, möglich.

In Spanien tätige Vermietungsplattformen

• AIRNB: Die ist eine der bekannteste der Welt. Dies ist eine Plattform der Ferienvermietung egal ob es nur einen Tag, Wochen oder Monate sind, es gibt dort komplette Häuser, Wohungen, oder einzelne Zimmer die es Gastgebern ermöglicht, Erlebnisse und Unterkünfte zu vermieten. Es fallen Gebühren von ca. 3% Kommission pro Aufenthalt an.
• HOMEAWAY: bietet alle Arten von Häusern in verschiedenen Ländern an. Sie bietet dem Benutzer viele verschiedene Filteroptionen an, um das ideale Ferienhaus zu finden. Dank dieser Filter kann die Werbung für Ihre Immobilie sichtbarer als andere Plattformen sein. Die Gebühren dieser Plattform ist jährlich oder pro Aufenthalt möglich, dies kann der Gastgeber selber wählen.

• SPAIN-HOLIDAY: Ist spezialisiert auf Ferienwohnungen in Spanien. Auf der Plattform wird die Suche nach der Art der gewünschten Unterkunft durchgeführt. Sei es ein Haus am Meer oder eine Wohnung in der Stadt. Die Reservierung erfolgt direkt beim Eigentümer, so kann dieser dem Reisenden Empfehlungen der Orte/Umgebung die es sich zu besuchen lohnt geben.

• Homestay: Internationale Option. Es gibt nur wenige Filter, aber Sie können es nach Stadtteilen aufteilen. Hier werden von ganzen Häusern oder Wohnungen bis einzelne Zimmer vermietet.
• BOOKING: Diese Plattform konzentriert sich auf Hotels und nicht auf Ferienvermietungen. Da es sich jedoch um die meistbesuchte Online-Reiseseite handelt, hat es eine grosse Übersicht und viele Gäste die die Seite besuchen. Es werden 15% Kommission über die eingegangenen Reservierungen monatlich berechnet.

Ferienvermietungsvermittler

Heute gibt es zahlreiche Unternehmen, die zu Ihrem Komfort für die Verwaltung Ihrer Ferienvermietung verantwortlich sind. Es gibt unterschiedliche Profile die das Unternehmen bei der Vermietung übernimmt, diese sind davon abhängig wir gross die Beteiligung und Umfang seiner Rolle bei ihrer Immobilie ist. Im Allgemeinen sind sie für die Werbung der Immobilie verantwortlich; die Gäste zu empfangen, betreuen und wieder entlassen; Reinigung und Anpassung des Hauses an die Bedürfnisse der Nutzer; und um die Preise und den Reservierungskalender zu verwalten. Sie können je nach Art des Unternehmens wie folgt klassifiziert werden:

• EXPRESS: Sie sind für die Begrüssung und den Abschied der Gäste, für die Überprüfung der Immobilie nach der Abreise der Gäste, die Reinigung dieser und der Verwaltung fals es Vorfälle gegeben hat verantwortlich.
• VOLLSTÄNDIG: Beinhaltet alle Dienste des Expressservices, jedoch ohne Einschränkungen. Dies ist Ihre ideale (und die bequemste) Option, wenn Sie nicht jedes mal wenn Sie Gäste haben, an die Costa Blanca reisen können.
• CHECK-IN: Diese Option gilt als direkter Empfang der Gäste und die Information über Umgebung, Orte wo besucht werden sollte, Empfehlungen etc.
• DIGITAL : Sie sind nur für die Verwaltung der Profile auf den verschiedenen Plattformen verantwortlich, auf denen die Immobilien- und Preisstrategie veröffentlicht wird.

Wenn Sie nach einem Unternehmen für die Verwaltung von Ferienvermietung in Spanien suchen, folgen Sie dem Link.

Bei Savloir helfen wir Ihnen bei der Bearbeitung von allem, was Sie brauchen, um Ihr Haus für touristische Zwecke zu vermieten. Zögern Sie nicht, uns für weitere Informationen zu kontaktieren.

Joaquin Pons, CEO und Anwalt im Immobilienrecht in Savloir