Contrat d’option d’achat d’un immeuble en Espagne

Une fois que vous avez choisi la propriété la plus appropriée pour vous et votre famille, il est temps de contacter un avocat qui vous conseillera pendant le processus de vente d’une propriété en Espagne.

Ce processus peut être plus ou moins long selon l’état, les caractéristiques et les charges que peut présenter le bien choisi. C’est pourquoi une équipe juridique spécialisée dans le secteur de l’immobilier garantira que le processus se déroule sans surprise pour les parties.

C’est au moment précédant la vente que votre avocat de confiance vous conseillera de signer un contrat sous seing privé, entre l’acheteur et le vendeur, pour signaler la vente de la maison en garantissant : l’objet, le prix et le terme. Ce contrat peut être un contrat d’arrhes ou un contrat d’option d’achat d’un bien immobilier. Les deux sont valables, bien qu’il soit pratique d’expliquer les différences.

Différence entre un contrat d’arrhes et un contrat d’option d’achat d’un immeuble en Espagne

Le contrat d’arrhes et le contrat d’option d’achat d’un bien immobilier sont tous deux des contrats préalables à la vente d’un bien immobilier. Le contrat d’arrhes est plus connu et est fréquemment utilisé pour négocier la vente d’un immeuble.

Le contrat d’arrhes est plus convenant pour le vendeur et le contrat d’option d’achat est plus pratique pour l’acheteur. Le premier accorde aux deux parties la décision d’acheter ou de vendre le bien immobilier sous certaines conditions, tandis que pour le second, seul l’acheteur décide si la vente aura lieu. Par conséquent, dans le contrat d’option d’achat, le vendeur est plus dépourvu de protection après avoir signé le contrat. Voici une explication détaillée de ce en quoi consiste chacun d’entre eux.

Qu’est-ce que le contrat d’arrhes?

Le contrat d’arrhes est un contrat sous seing privé et juridiquement contraignant entre les parties, l’acheteur et le vendeur, pour garantir la réservation du bien immobilier en échange d’un paiement anticipé ou d’un dépôt, sous la forme d’un montant convenu. En cas d’inexécution par les parties, une pénalité sera appliquée. L’article 1.454 du Code civil espagnol fixe les sanctions : Si c’est l’acheteur qui rompt le contrat, il perd le montant déposé à titre d’acompte ; si c’est le vendeur qui rompt le contrat, il doit restituer à l’acheteur le montant déposé, doublé.

Il existe trois types de contrats d’arrhes :

• Arrhes confirmatoires : Ce type de contrat confirme la vente. C’est-à-dire que le montant avancé est soustrait du prix total du bien et ne donne à aucune des parties le droit de résoudre le contrat, sous aucun prétexte.
• Arrhes pénales : dans ce contrat, la partie payée sert de compensation en cas de défaillance. Si l’acheteur ou le vendeur est défaillant, le montant déposé sera l’indemnisation reçue par la partie « lésée ». En cas de défaillance du vendeur, l’acheteur peut exiger l’exécution de l’achat. Si c’est l’acheteur qui est défaillant, le vendeur peut conserver le dépôt à titre d’indemnité et exiger que la vente ne soit pas réalisée.
• Arrhes pénitentielles : Les arrhes pénitentielles sont les plus courants dans la vente de biens immobiliers. Elles n’obligent pas l’une ou l’autre des parties à prouver les raisons en cas de retrait. Le vendeur peut être ouvert à d’autres offres et l’acheteur peut continuer à voir d’autres propriétés. Le dépôt fonctionne comme une compensation. Si c’est l’acheteur qui se retire, il perdra le montant déposé, si c’est le vendeur qui se retire, il devra remettre le montant doublé.

Qu’est-ce qu’un contrat d’option pour l’achat d’un bien immobilier ?

Contrairement à tout contrat de dépôt, le contrat d’option d’achat d’un bien immobilier est un contrat unilatéral (il ne génère que des obligations pour le vendeur) et contraignant dans lequel l’une des parties, l’acheteur, se voit accorder le pouvoir exclusif de décider de la vente du bien immobilier, dans un délai (maximum 4 ans) et sous certaines conditions.

Ce type de contrat n’est pas envisagé dans le Code civil espagnol, mais il est reconnu à des fins d’enregistrement dans l’article 14 du Règlement hypothécaire espagnol.

Il s’agit d’un contrat qui précède la vente et en prépare les conditions. Il s’agit d’une création jurisprudentielle qui détermine que nous sommes en présence d’une vente conclue, l’expression de la volonté de l’optant (acheteur) est suffisante pour que le contrat de vente soit signé et en état d’exécution obligatoire pour le cédant (vendeur), sans qu’il soit nécessaire d’effectuer d’autres démarches. (Jurisprudence du contrat d’option d’achat)

C’est pourquoi, depuis le cabinet d’avocats spécialisé dans l’immobilier, Savloir, vous recommandons à l’acheteur et au vendeur de prendre conseil avant de signer tout type de contrat préalable à la vente d’une propriété, car ils sont contraignants et en cas de désaccord ou de changement d’opinion, ils peuvent leur être préjudiciables.

Joaquín Pon, PDG Salvoir

Principales caractéristiques du contrat d’option d’achat

1. Après la signature, le concédant (vendeur) est obligé de conclure la vente si le concédant (acheteur) le décide. Toutefois, l’acheteur peut se retirer de l’achat.
2. L’objet de la vente doit être déterminé. Une fois l’option d’achat levée, la vente est réputée conclue. L’objet, en l’occurrence le bien immobilier, doit donc répondre aux exigences générales.
3. Le prix convenu du bien pour le futur achat doit également être précisé.
4. Le délai convenu dans lequel l’acheteur (l’optant) a le droit d’exécuter l’achat doit être précisé. Pendant cette période, l’acheteur peut à tout moment exprimer sa décision d’acheter en informant le vendeur (concédant). Cela signifiera que l’option a été exercée, sans qu’aucune autre action ne soit requise.
5. Facultativement, selon la volonté des parties, le paiement d’une prime par l’acheteur au vendeur peut être inclus dans le contrat.

Inscription du contrat d’option d’achat au registre foncier espagnol

Le contrat d’option pour l’achat d’un bien immobilier est enregistrable au registre foncier espagnol (appelé Registro de la Propiedad) et protège l’acheteur et l’acquéreur de la bonne foi du bien qui fait l’objet du contrat. En outre, cela peut être enregistré dès lors qu’il remplit les conditions générales d’enregistrement énoncées à l’article 14 du règlement hypothécaire espagnol, et notamment :

• Qu’il y a un accord exprès entre les parties pour qu’il soit enregistré.
• Que le prix de l’acquisition du bien soit stipulé.
• Que la période d’exercice de l’option ne dépasse pas quatre ans.

Avocat spécialisé en droit immobilier chez Savloir Legal AdvisorPour la signature de tout contrat préalable à l’achat d’un bien immobilier sur la Costa Blanca ou en Espagne, nous vous recommandons de contacter un avocat spécialisé en droit immobilier. Depuis le Savloir, nous vous proposons nos services pour votre bien-être.

Joaquín Pons, Abogado Inmobiliario en Savloir Law Firm